Ranking kredytów hipotecznych 2017-08-02T14:21:36+00:00

W gąszczu ofert kredytowych bardzo łatwo się pogubić. I to nawet w takim obszarze rynku finansowego, jak kredyty hipoteczne. Sprawy nie ułatwiają liczne obostrzenia i fakt, że coraz trudniej dostać kredyt hipoteczny.

Ranking kredytów hipoteczny – dlaczego powstał i co w nim znajdziecie?

Istnieje wiele stron, na których znajdziemy porady dotyczące wyboru kredytu hipotecznego. Sporo rankingów, poza wyliczanką ofert, nie jest otoczona jednak sporą liczbą jakościowych artykułów, pomagających odsiać co gorsze oferty. Przyznacie, że takie zestawienia nie wzbudzają zaufania, nie dostarczając tak potrzebnej w takim momencie wiedzy potencjalnemu kredytodawcy.

Dlatego postanowiliśmy stworzyć ranking kredytów hipotecznych, który poza rzetelnymi danymi dzięki znajdującym się obok artykułom dostarczą najpotrzebniejszych informacji. W ten sposób chcemy stworzyć wiarygodne zestawienie, które pomoże zarówno szukającemu tylko podstawowych informacji, ale też osobom zdecydowanym na kredyt i sprawdzających najlepsze oferty. Ranking został stworzony w oparciu o te informacje, które sami chcielibyśmy znaleźć, szukając optymalnego kredytu hipotecznego. Czekało nas dużo pracy, ale mamy nadzieję, że spełnimy oczekiwania, podając kluczowe przy wyborze kredytu parametry.

W naszym rankingu znajdziecie oprócz całkowitych kosztów także wysokość miesięcznej raty, ale i wysokości oprocentowania oraz prowizji. Przy ofercie każdego z banków podajemy także czynnik, który wskazuje atrakcyjność danej oferty, czyli RRSO. Mając tak rozbity kredyt hipoteczny, bardzo łatwo i, co równie ważne, szybko, można wybrać propozycję, która spowoduje jak najwięcej oszczędności, a przy tym dopasowaną do naszej zdolności kredytowej.

Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to produkt bankowy przybliżający wiele osób do spełnienia marzeń. Paradoksalnie jest jednym z najtańszych długów (mniejsze oprocentowanie posiada tylko kredyt studencki), choć przynosi największe koszty z uwagi na wysokość pożyczonej kwoty i długość okresu kredytowania dobiegającą do nawet 30-35 lat.

Co można kredytować za pomocą kredytu hipotecznego?

Na początek wyjaśnijmy częsty błąd dotyczący pojmowania przeznaczenia kredytu hipotecznego. Owszem, jest on przeznaczany zdecydowanie najczęściej na zakup nieruchomości, jednak równie dobrze można go przeznaczyć na każdy inny cel. Wziąć mogą go też właściciele firm, będące osobami fizycznymi.

Powodem, dla którego tak wiele osób myśli, że kredyt hipoteczny służy do finansowania zakupu nieruchomości lub budowy mieszkań jest utożsamianie zabezpieczenia tego zobowiązania, czyli nieruchomości z jego celem. Nieruchomość w postaci wpisu do hipoteki zabezpiecza bank przed niewypłacalnością kredytobiorcy. Może jednak posłużyć w celach inwestycyjnych, konsumpcyjnych czy celom związanym z rozwojem działalności gospodarczej. W każdym przypadku konieczna jest analiza zdolności kredytowej, pozwalająca ustalić, czy dana osoba będzie w stanie spłacić zaciągnięte zobowiązanie. A przy tym samym nie powodując kłopotów kredytobiorcy i banku, niemogącego otrzymać umówionego przez strony zwrotu pożyczonych środków.

Tak długoterminowe zobowiązanie należy wybierać ostrożnie, po odpowiednim zorientowaniu się w sytuacji na rynku popularnych „hipotek”. Dobre porównanie kredytów hipotecznych powinno poprzedzić uzyskanie wiedzy na co uważać i czym się kierować przy wyborze wieloletniego zobowiązania.

Marża kredytu hipotecznego

By tak się stało, przyjrzyjmy się co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jego elementami są marża banku i stawka WIBOR. Marża stanowi czysty zysk banku i na dobrą sprawę w dużej mierze przesądza o atrakcyjności danego kredytu. To właśnie nią kredytodawcy rywalizują na rynku i na nią mogą wpływać. Jej wysokość zależy od wielkości wkładu własnego, zdolności kredytowej czy też okresu kredytowego. Dobór któregoś z produktów dodatkowych, jak ubezpieczenie od utraty pracy lub zdrowia może także tę marżę obniżyć. Oczywiście za cenę składek ubezpieczeniowych.

Innymi produktami oferowanymi do kredytu hipotecznego są konto osobiste czy karta kredytowa. Często produkty te są darmowe, jednak pod pewnymi warunkami. Na koncie musimy zapewnić co miesiąc określony obrót np. w wysokości 2 000 zł. Gdyby raz się nam tu powinęła noga, z niższą marżą możemy się pożegnać. Podobnie, oferowana karta kredytowa, początkowo bezpłatna, może generować comiesięczne koszty obsługi. A wszystko przez jednokrotne niezapewnienie odpowiedniego poziomu płatnością dokonywanych tą kartą. Miejmy to wszystko na uwadze, zwłaszcza sprawdzając promocyjne oferty.

Nie należy zapominać, że wysokość marży będzie zależeć od sytuacji na rynkach finansowych. Banki, kierując się jak największym zyskiem, będą obniżać lub zwiększać poziom marż, tak by zachodzące wokół zmiany jak najmniej je dotykały. Tak się stało chociażby po wprowadzeniu z początkiem roku 2016 podatku bankowego. Te zmiany w prawie zaowocowały podwyższeniem poziomu marż, który po pewnym czasie zbliżył się do pierwotnego poziomu.

WIBOR a kredyt hipoteczny

WIBOR jest ustalany przez Narodowy Bank Polski na podstawie stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. W maju 2017 r. stopa referencyjna kształtuje się na poziomie 1,50%. Dzięki temu oprocentowanie kredytu w dalszym ciągu jest na niewielkim poziomie. Warto więc śledzić na bieżąco wartość stopy referencyjnej WIBOR, bo łatwo poznamy, ile bank ze spłacanej raty zabiera dla siebie. Gdyby oprocentowanie nominalne sięgało 5%, wiemy, że marża banku w danej chwili wyniesie 3,50%. I to właśnie tę liczbę będziemy porównywać z marżami innych kredytodawców, których ujmuje porównanie kredytów hipotecznych.
Najczęściej przyjmowanym WIBOR-em do ustalania oprocentowania jest ten za okres trzymiesięczny, choć czasem zdarzy się uwzględnianie WIBOR-a półrocznego lub, jeszcze rzadziej, rocznego. Od paru lat WIBOR utrzymuje się na niskim poziomie, stąd wspomniane wcześniej bardzo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, wahające się w granicach od 4% do 6%.

RRSO kredytu hipotecznego– czym jest i dlaczego jest ważne?

Mówiąc o oprocentowaniu, warto mieć świadomość, że te, które widzimy choćby na stronach internetowych to oprocentowanie nominalne. Nie oddaje ono pełnych kosztów, jakie poniesiemy. Te odzwierciedla RRSO – Roczna Rzeczywista Stopa Oprocentowania, często obecna w ofertach i napisana małym druczkiem. Pod tym terminem kryją się wszystkie koszty ponoszone w związku z kredytowaniem. Zaznaczmy, że nie są to opłaty notarialne i te ponoszone na rzecz administracji publicznej. Są nimi za to nie tylko odsetki, ale i koszty prowizji, marży, niekiedy obecnej opłaty wstępnej, także tej za wycenę nieruchomości, kosztu ubezpieczeń, w tym także ubezpieczenia od niskiego wkładu.

Tutaj zasygnalizujmy, że od 2017 r. minimalny wkład własny, jaki trzeba wnieść do kredytu hipotecznego wynosi 20%. Gdy tych środków zgromadzimy mniej, bank może nam pożyczyć pieniądze, ale zafundować musi wtedy dodatkowe ubezpieczenie, przez co wzrośnie całkowity koszt kredytu.

Jak widzimy, całkiem sporo czynników wpływa na koszty kredytowe. Ranking kredytów hipotecznych okazuje się wtedy szczególnie pomocny. Powyżej udowodniliśmy, że kierowanie się samym tylko oprocentowaniem nominalnym może okazać się dość zgubne. Same koszty prowizji i ubezpieczeń mogą znacznie wpłynąć na poziom rzeczywistego oprocentowania.

Koszty kredytu hipotecznego – rozsądek w cenie

Zanim zatem przystąpimy do porównania RRSO różnych kredytów, zastanówmy się nad naszymi możliwościami i potrzebami. Dobrze dobrana wysokość kredytu, formuła spłaty rat i okres kredytowania, spowoduje, że nie wybierzemy zbyt kosztownej oferty. Zmienne oprocentowanie w pewnym momencie może jednak nam przysporzyć niemałych kłopotów finansowych.. Stosowane w zdecydowanej większości ofert może przeobrazić stosunkowo tani kredyt hipoteczny w „pożerającą” sporą część naszych miesięcznych przychodów „bestię”. W efekcie zostaniemy wpędzeni w problemy ze spłatą nawet o kilkuset złotych droższej raty.

Równe i malejące, czyli co i w jakim stopniu składa się na ratę kredytu hipotecznego?

Jednak czy samym RRSO należy kierować się, robiąc porównanie kredytów hipotecznych? Odpowiedź brzmi – nie. Przy takim samym okresie spłaty zobowiązania i identycznym RRSO całkowity koszt kredytu może różnić się nawet o parę tysięcy złotych. Dużo, prawda?

Tak spore różnice mogą wynikać z formuły rat, jaką wybierzemy dla naszego kredytu: malejącą lub równą. Druga opcja jest droższa, ponieważ płacąc co miesiąc równe raty (co nie znaczy, że zawsze takie same przez wpływ zmiennego WIBOR-u) część kapitałową spłacamy wolniej.

W ratach malejących wysokość miesięcznej raty wraz z długością okresu kredytowego maleje, lecz część kapitałowa przez cały okres spłaty pozostaje na tym samym poziomie. Przez to odsetki stanowią mniejszą część raty, a to z kolei przekłada się na niższy całkowity koszt zobowiązania oraz bardzo wysokie początkowe raty. Zarówno całkowity koszt kredytu, jak i wysokość miesięcznej raty powinny być ze sobą pogodzone. Bo i niski całkowity koszt powodujący raty, przez które ledwo wiążecie koniec z końcem, i małe raty wydłużające okres kredytowania, a tym samym ilość odsetek do spłacenia, będą złe. By móc jak najbardziej obniżyć koszty kredytu hipotecznego, poznajcie opłaty, które bank pobiera w określonych sytuacjach lub przez cały czas spłaty zaciągniętego zobowiązania.

Prowizja i promesa przy kredycie hipotecznym

Obok wymienionego już podstawowego kosztu, jakim są odsetki, spore znaczenie, kiedy robimy porównanie kredytów hipotecznych, ma prowizja. Naliczana od kwoty kredytu może być wliczona w jego kwotę i spłacana w późniejszym czasie, ale i płacona od razu, przed uruchomieniem kredytu. Jest częstym wabikiem w ofertach bankowych. Bo kto nie skusiłby się na zerową prowizję? Dodajmy tylko, że jest ona zerowa, jeśli skorzystamy z któregoś z dodatkowych produktów banku. Koniecznym w takiej sytuacji jest sprawdzenie, czy oszczędności spowodowane przez zerową prowizję (lub obniżoną marżę) zrekompensują wysokość składek ubezpieczeniowych.
Na etapie zawierania umowy przedwstępnej ze sprzedającym nieruchomość niekiedy musimy mu przedstawić tzw. promesę kredytową, czyli obietnicę udzielenia kredytu hipotecznego przez bank. Kosztuje ona zazwyczaj ok. 200 – 300 zł.

Ubezpieczenie pomostowe

Na początku kredytowania czeka nas także tzw. ubezpieczenie pomostowe. Ustanawia je bank do czasu wpisania hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej. To zabezpieczenie, które w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy upoważnia bank do zaspokojenia swoich roszczeń przejęciem nieruchomości. Jego koszt jest stały i wynosi 200 zł. Proces wpisania hipoteki do księgi wieczystej trwa zazwyczaj kilka miesięcy, zależnie od wielkości miasta, w którym go dokonujemy. A dzieje się to w prowadzącym księgę wieczystą sądzie rejonowym, właściwym dla lokalizacji nieruchomości. W większym mieście możemy poczekać na wpis nawet cztery miesiące. Za ubezpieczenie pomostowe kredytobiorca zapłaci w zdecydowanej większości przypadków podwyższoną marżą o wartości od 1 do 2 punktów procentowych.

Dodatkowo, pamiętajcie o ubezpieczeniu niskiego wkładu, gdybyście mieliśmy problem ze zgromadzeniem środków w wysokości 20% nabywanej nieruchomości.

Opłata za wycenę nieruchomości

Do opłat, które powinniście uwzględniać, wykonując porównanie kredytów hipotecznych, zaliczyć należy również opłatę za wycenę nieruchomości. Bank chce potwierdzenia wartości nieruchomości. Może to zrobić jego pracownik lub w jego imieniu zewnętrzna firma na podstawie zdjęć dostarczonych przez kredytobiorcę lub na miejscu. Rozpiętość tej opłaty pomiędzy różnymi bankami jest spora i może wynieść od 100 zł do kilkuset, a w skrajnych przypadkach może przekroczyć tysiąc złotych. Obowiązują tu osobne stawki dla mieszkań, domów i innych nieruchomości. Możliwe są oczywiście promocje i wtedy za wycenę nie zapłacimy nic. Kiedyś zdarzały się banki, w których wyceny dokonywano jeszcze przed wydaniem ostatecznej decyzji. Dziś, na szczęście, już się tak nie dzieje.

Opłata notarialna i dla pośrednika

Konieczna przy kredycie hipotecznym opłata dla notariusza może oscylować nawet w granicach 2 tys. zł. Dodatkowo, kupując mieszkanie lub dom przez pośrednika, dojdzie nam zapewne kilka tysięcy okołokredytowych kosztów. Kiedy pomyślimy o kwocie kredytowania, dla której sprawdzimy ranking kredytów hipotecznych, musimy brać pod uwagę także te, niemałe przecież, opłaty. Przesadni optymizm co do wybranej kwoty może w efekcie skończyć się większymi kosztami całkowitymi kredytu. Mogą one zacząć kumulować się w momencie, gdy skorzystamy z restrukturyzacji lub prolongaty kredytu, o których opowiemy nieco dalej.

Ubezpieczenie od ognia i następstw zdarzeń losowych

Produkty ubezpieczeniowe to ważne, choć nie zawsze obowiązkowe elementy kredytu hipotecznego. Ubezpieczeniem obowiązkowym jest to zapewniające ochronę nabywanej nieruchomości. Najczęściej w jego zakres wchodzi ochrona od tzw. ognia i innych zdarzeń losowych. Suma ubezpieczenia mieszkania lub domu powinna być nie mniejsza niż wartość kredytowanej nieruchomości.

Ubezpieczenie na życie i od utraty pracy

Inną polisą, która przychodzi na myśl jest ubezpieczenie na życie. Nie zawsze jest ono wymagane. Czasem jest obligatoryjne dla pewnych grup kredytobiorców, jak osoby samotne czy jedyni żywiciele rodziny. Zabezpiecza zarówno interes kredytobiorcy, jak i banku, zmniejszając jego ryzyko kredytowe. Biorąc kredyt hipoteczny z ubezpieczeniem, można zyskać lepsze warunki kredytowania i większą sumę pożyczki. Nie należy się dziwić też, gdy nie korzystając z ubezpieczenia proponowanego przez bank, nasza marża wzrośnie o np. 0,1 punktu procentowego. Ubezpieczenie na życie czasem jest rozszerzone o zdarzenia, oczywiście ściśle określone, powodujące trwałą niezdolność do wykonywania pracy. Do ubezpieczenia możemy dołączyć zarówno na początku, jak i w trakcie okresu kredytowania.

Towarzystwa ubezpieczeniowe oferują ponadto ubezpieczenia od kradzieży czy aktów wandalizmu lub krzywdy wyrządzonej osobom trzecim, lecz wtedy wysokość składek wzrasta wraz z zakresem ochrony. Tutaj zawsze należy się zastanowić, ile tak naprawdę ochrony potrzebujecie.

Ubezpieczeniem, wchodzącym zawsze w skład pakietów ubezpieczeniowych, a bardzo ważnym w kontekście wieloletniego przecież kredytu hipotecznego, jest to od utraty pracy. To, co musicie wiedzieć, że obejmuje ono tylko te zdarzenia, które bez większych wątpliwości można zaklasyfikować jako powstałe z winy pracodawcy. Tutaj kluczową jest lektura Ogólnych Warunków Ubezpieczenia. Tam znajdziecie sytuacje, po których ubezpieczyciel wypłaci należne odszkodowanie.

Koszt najbardziej podstawowych ubezpieczeń w skali roku może wynieść kilkaset złotych. Składki mogą być pobierane w formie podwyższenia marży czy, zdecydowanie częściej, miesięcznych lub rocznych rat. Wtedy wraz ze zmniejszaniem się salda kredytu, obniża się i składka ubezpieczeniowa. Wybierając ubezpieczenie kredytowe, należy dokładnie wczytać się w jego zakres i koszt, bo można tu zaoszczędzić lub stracić sporo pieniędzy.

Opłaty, które mogą nas czekać w trakcie kredytowania

Wczytując się w ranking kredytów hipotecznych, warto też zwrócić uwagę na koszty kredytowe, które czekają na kredytobiorców w trakcie spłaty zobowiązania. Dotyczy to zwłaszcza kosztów powstałych wskutek zmiany warunków kredytowania.
Prowizja od wcześniej spłaty

Jedną z nich jest prowizja od wcześniejszej spłaty, całkowitej lub częściowej. Przy wyborze banku dobrze jest zwrócić uwagę czy taką prowizję w ogóle należy płacić. Często banki pobierają ją jedynie w pierwszych 3-5 latach kredytowania, w późniejszym okresie nie biorąc żadnych dodatkowych opłat za wcześniejszą spłatę kredytu. Kiedy tylko macie perspektywy na szybszą spłatę kredytu, wynikające choćby z perspektywicznej pracy, należy z niej skorzystać.

Opłaty za podwyższenie kwoty kredytu i jego prolongatę

Gorzej, jeśli pożyczona kwota okazuje się niewystarczająca do np. wybudowania mieszkania. Wtedy na pewno zapłacicie opłatę od podwyższenia kredytu. Oscyluje ona najczęściej w granicach 4-5% od pożyczonej kwoty.
Jeszcze gorzej, gdy czeka nas prolongata, czyli wydłużenie okresu kredytowania. To najczęściej zdarza się wskutek pogorszenia się sytuacji finansowej kredytobiorcy. Za cenę niższej raty kredytu, o kilka lat wydłuży się okres jego spłaty. To powoduje, że przez większą liczbę miesięcy możecie płacić odsetki, przez co zwiększy się całkowity koszt kredytu hipotecznego. To nie wszystko, bo do tego trzeba doliczyć prowizję za przedłużenie spłaty zobowiązania. W formie stałej, kilkusetzłotowej opłaty lub jako procent od prolongowanej sumy. W tym drugim przypadku zapłacicie najczęściej większą sumę.

Opłaty za restrukturyzację i zmianę warunków

Restrukturyzacja kredytu to dość znacząca zmiana jego warunków, tak by spłata zobowiązania stała się możliwa. Opłata przybiera postać stałą, przykładowo 150 zł, lub procenta kapitału, który zamierzamy objąć restrukturyzacją i przypomina prolongatę.

Opłaty obejmują także zmiany bardziej istotnych parametrów kredytu. Są to zmiany: formuły rat, sposobu zabezpieczenia kredytu, wysokości marży czy nawet przedmiotu kredytowania lub samego kredytobiorcy. Ich wysokość zależy od indywidualnej polityki danego banku.

Gdy wiecie, jakie koszty wchodzą w skład kredytu, łatwiej uwzględnić różne sytuacje już w czasie wyboru produktu, który pomoże spełnić marzenia o własnym mieszkaniu. Trzeba pamiętać, że najlepszy kredyt hipoteczny to zbilansowany produkt o jak najniższej cenie, jednak dostosowanej do aktualnej sytuacji finansowej przyszłego kredytobiorcy.